Destinar una vivienda residencial a actividades comerciales sin haber gestionado el cambio de uso de suelo o las licencias pertinentes puede acarrear sanciones internas del edificio o conjunto, sanciones urbanísticas por parte de planeación y curadurías, y medidas administrativas de la Policía; cada ámbito aplica procedimientos, topes y vías de impugnación diferentes. LEA TAMBIÉN ¿Qué pasa dentro del conjunto o edificio?Las primeras medidas suelen ser internas: el reglamento de propiedad horizontal y, si existe, el manual de convivencia, definen conductas sancionables y el procedimiento para imponer multas o amonestaciones.La Ley 388 de 1997 y sus modificaciones prevén sanciones urbanísticas Foto:EL TIEMPOAntes de aplicar una sanción, la administración debe notificar por escrito al presunto infractor, darle plazo para corregir la conducta cuando sea posible y garantizar el derecho a presentar descargos. Además, solo la asamblea de copropietarios —o el consejo de administración, si el reglamento lo autoriza— puede imponer sanciones en la copropiedad.¿Cuánto puede cobrarles la copropiedad?El monto de las sanciones internas varía según lo que establezca cada reglamento; muchas copropiedades fijan topes equivalentes a una cuota ordinaria de administración. Si existe disputa por una sanción interna, el afectado puede recurrir a las instancias administrativas y judiciales establecidas en la ley.Si el uso del inmueble se aparta de lo autorizado en el plan de ordenamiento territorial o se realizan obras sin licencia, la Ley 388 de 1997 y sus modificaciones prevén sanciones urbanísticas que, en determinados casos, oscilan entre 70 y 400 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV), especialmente en actuaciones sobre suelo o construcciones sin licencia.Las sanciones pueden venir de tres frentes distintos. Foto:EL TIEMPOEl Código Nacional de Policía (Ley 1801 de 2016) tipifica contravenciones y fija multas medidas en salarios mínimos o en Unidades de Valor Tributario (UVT), con topes y modalidades distintos a las sanciones urbanísticas.¿Cuál es la diferencia entre estas sanciones?Las sanciones pueden venir de tres frentes distintos. Por un lado, están las internas, que impone la asamblea de copropietarios o el órgano que autorice el reglamento del conjunto. Estas siguen un procedimiento que incluye notificación y el derecho a defensa del propietario o arrendatario. LEA TAMBIÉN Por otro lado, las autoridades de planeación y las curadurías urbanas pueden imponer sanciones urbanísticas cuando se incumple el uso del suelo o se realizan construcciones sin licencia. En este caso, las multas suelen ser las más altas, de acuerdo con lo que establece la Ley 388. Finalmente, la Policía puede sancionar conductas que afecten la convivencia o el orden público, bajo el régimen establecido en la Ley 1801 de 2016.¿Se puede legalizar el negocio en la misma vivienda?Sí, pero con requisitos. El único camino legal para cambiar la destinación de un inmueble es tramitar la modificación del uso del suelo ante la autoridad urbanística competente (alcaldía o curaduría urbana), protocolizar la modificación en escritura pública y registrarla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.El camino para cambiar la destinación de un inmueble es tramitar la modificación del uso del suelo Foto:EL TIEMPOCada municipio tiene procedimientos y requisitos (certificado de libertad y tradición, licencia, concepto de uso del suelo, entre otros). Hasta que no se realice ese trámite y se inscriba, el inmueble mantiene su condición y no puede legalmente destinarse a actividades comerciales que contravengan el uso registrado.¿Qué hacer si llega una notificación?Si llega una notificación por una posible infracción, lo primero es responder dentro de los plazos señalados y presentar los descargos cuando se lo soliciten, pues el procedimiento sancionatorio debe respetar el debido proceso. LEA TAMBIÉN De acuerdo con el Ministerio de Justicia, antes de imponer cualquier sanción interna, la administración del conjunto debe notificar por escrito al presunto infractor, darle oportunidad de corregir la conducta si es posible y permitirle defenderse. Además, solo la asamblea de copropietarios —o el consejo de administración, si el reglamento lo autoriza— puede imponer sanciones internas, las cuales deben estar previstas en el reglamento de propiedad horizontal o en el manual de convivencia. Si la sanción se impone y el propietario o arrendatario considera que hubo irregularidades, puede acudir a las instancias administrativas o judiciales previstas en la Ley 675 de 2001.MÁS NOTICIAS:DANNA VALERIA FIGUEROA RUEDAREDACCIÓN ALCANCE DIGITAL